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厦门写字楼出售迎来投资春天
编辑:厦门微臣物业管理有限公司   发布时间:2019-08-20

被低估的房产品
    厦门写字楼出售的快速发展,似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场。直到本轮调控严厉出台才让写字楼开始为人关注,人们似乎这才意识到,这是一个更具投资价值的房产品。长久以来,厦门写字楼出售市场一直处于一个被低估的状态。
    首先表现在售价上。中原地产写字楼部副总经理称:“正常情况下,商业写字楼一定比住宅价格高,香港或者一些国外的房地产市场,住宅每平方米卖一万元,写字楼的价格差不多可以到3万,这个比例是比较正常的。”据悉,住宅与写字楼的售价比在美国也达到了1:5。而在厦门,同一地段的住宅项目往往比写字楼项目价格还高,比如新景世纪城写字楼项目“新景中心”,已售均价为14000元,而同一区域住宅项目却卖到16000元。
    专家表示,厦门写字楼出售的价格应该高于住宅,不仅是因为写字楼往往占有城市最好的地段,还因为写字楼的开发成本远远高于住宅,无论是规划设计成本还是建安成本都比普通住宅要高的多。当然,更重要的是,写字楼建成后还有良好的商业运营,比单纯的住宅更具有增值保值的功能。“正常情况下,建成使用了10年的写字楼,无论外观还是内部配备,都比同时期的住宅楼况更好,这就依赖于写字楼的商业运营。”业内人士表示。
    其次,表现在租金收益率上。与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同,写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报。写字楼的租金比住宅的租金高出数倍,特别是许多高端写字楼,虽然与周边的高档公寓售价相当,租金水平却高高在上。
    然而,在火热的住宅投机中,写字楼这些良好的中长期投资价值都被低估了。
 
投资价值初显
     价值的洼地也正凸显出写字楼市场还大有潜力可挖,这也为投资型买家提供了难得的机会。
  “近两年厦门住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅;商铺一方面供过于求,另外一方面因售价与空置率的双高导致投资风险较大;但是,部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格,而高端写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平。”新景中心业主王先生说,“和住宅及商铺比较而言,目前投资写字楼市场是更为划算的。”
  在住宅租售比显出失衡端倪的情况下,写字楼已经成为房地产市场更为稳健的投资品。
  这位新景中心的业主王先生同时给我们算了一笔账,在莲坂,买最好的写字楼价格与中高档公寓差不多,收益却有很大的差别。目前莲坂条件不错的80平方米公寓月租金也就2000元左右,而写字楼月租价约为每平方米80元左右,还有明显的上升空间。同样投资80平方米的物业,如果买两居室的公寓,按照该处楼盘价格每平方米16000元计算,总价128万元,出租月获利2000元,回报率为1.5%,简单按静态投资收益计算,需要53年才能收回投资;如果买80平方米的写字楼,按照每平方米单价14000元、租金80元每月每平方米计算,回报率为6.8%,收回投资成本还不到15年。显然,从长线投资来看,写字楼与住宅相比更有投资价值。
  此外,在当前楼市新政环境下,投资住宅所要支付的成本有较大幅度的增长,在租金依旧处于较低水平的情况下,投资者将会面临更大的投资风险。但首付提高等一系列新政对写字楼几乎没有影响,因为写字楼之前就不享受国家政策的优惠,首付一直是50%。从投资政策环境来看,反而是有利于写字楼的。
未来前景看好
  写字楼之所以颇受关注,除了租金高、收益高,更重要的是空置率低。实际上,受到住宅禁商以及市场需求旺盛影响,2006年开始厦门的写字楼入住率就直线上升,并随即在2007年中以后兴起了写字楼热。
  市场需求是本轮写字楼投资新热潮兴起的原动力。相关数据显示,从2003年到2006年,厦门中小企业发展迅猛,3年的时间增长了近3倍,加上这些年厦门城市影响力不断扩大,出现大量进入厦门的外资、大型企业分支机构,从主体上对写字楼的本源性需求迅速增加。另一方面,厦门有关部门自2005年6月起全面推行“住宅禁商”之后,大量新旧企业随之转向写字楼,写字楼的现实需求也迅速升温,两年间,不仅原有运行良好的写字楼出租率稳保高位,就连原先闲置的写字楼也开始满租。由于新写字楼物业交付很少,加上租赁成交较为活跃,厦门写字楼的空置率继续下跌。目前厦门无论高、中、低档写字楼,出租率都在80%以上,几个知名的写字楼如银行中心、国贸大厦、帝豪大厦等的出租率还在90%以上。
  租金方面,厦门写字楼出售租金继续保持平稳上升的趋势。租赁热带动了写字楼租金的水涨船高,根据新景祥市场研究机构最新数据,近一年多时间,厦门各写字楼租金平均提升了20%,一些项目的提升幅度甚至高达50%。高租金收入形成高投资回报率。
  业内普遍认为,在各种商业地产形态中,写字楼物业的投资回报是比较高而且相对稳定的。随着厦门经济持续高速增长,高端写字楼租赁行为仍将保持活跃,租金水平继续平稳上升,而空置率不断下降。租金不断上升为投资者提供了稳定投资收益,而空置率的下降则为投资者回避了投资风险。可以预见,由于一、二手住宅市场近期受政策的影响波动较大,私人投资者购买写字楼物业的热情将不断升温。

 

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